شاید خود شما هم این تجربه را داشته باشید که معمولاً در خرید و فروش ملک، خودرو و موبایل، ابتدا معامله به‌صورت سند عادی مثل قول‌نامه دستی یا مبایعه‌نامه بنگاه انجام می‌شود و برای تنظیم سند رسمی تاریخی مشخصی می‌گردد تا در آینده اقدام کنند.
برای تنظیم نشدن سند رسمی حالات و شرایط مختلفی وجود دارد که در این نوشتار به موضوع اجبار به تنظیم کردن سند رسمی می‌پردازیم.
-
مبایعه‌نامه بدون ذکر تنظیم سند رسمی
اگر در یک سند عادی، برای تنظیم سند رسمی تکلیفی برای فروشنده و انتقال‌دهنده مشخص نشده باشد، این وظیفه به صورت ذاتی و قانونی به عهده فروشنده است؛ زیرا از نظر حقوقی انتقال مالکیت تنها با سند رسمی صورت می‌گیرد و به همین دلیل مراجع اداری و قضایی فقط صاحب سند را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسند و به او خدمات می‌دهند.
همچنین انتقال مالکیت حتی در معاملات شفاهی، جزو ماهیت و هدف معادله است و تعهد اضافه‌ای برای فروشنده نیست که لازم باشد حتما قید شود.
بنابراین در صورت معامله مکتوب اما بدون ذکر چگونگی تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و بر اساس سند عادی که هرچند رسمی نیست اما معتبر است، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دهد.
-
معامله ملک بدون سند رسمی
چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کند خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این‌صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند.
-
مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی
تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند و تشریفات قانونی آن را انجام دهند. در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.
تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.
-
آزاد نبودن سند ملک موردمعامله
گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلاً در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد و لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.
-
همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!
اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند.
-
فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی
اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند و اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.
-
معامله با سندهای غیر تک‌برگی
در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.
منبع : https://www.iribnews.ir/fa/news/3237927
